台风过后，过道瓷砖掉了一地。这面墙还不是室外，突然就掉了。据说是新城一个小区，查了一下时间，交付大概是15年左右。

  当时的水泥砂浆配比不当。水泥砂浆的配比比较严格，如果沙子比例高，就轻易造成水泥砂浆的黏力不够，也就容易脱落。或者水太多，瓷砖和砂浆之间也会剥离，也会容易脱落。

  抹灰层没有处理干净。抹灰层没处理干净，就会有些杂物留在墙面上，也会减弱水泥砂浆的吸附效果，最终影响黏力。主要是这样一些问题，其他还有留缝不当、二次敲击导致瓷砖松动、瓷砖泡水没泡好等等。

  老旧小区的问题，如果从房屋的品质本身而言，是个正常的问题。建筑本身是有常规使用的寿命的，无论是国内还是国外，都需要对“到龄”的建筑进行不断地修缮。

  现在的问题就在于，我们身边出问题的建筑，往往是问题出得太早。刚交付出就问题的房子都不少。

  老旧小区的问题，也是这样。撇开房子的主要部分安全（一般而言，房子的主要部分质量较少出问题），但其他的毛病也让居住在此的居民们，浑身不自在，甚至寝食难安。

  比如消防安全问题，停车问题，电梯，外立面瓷砖脱落问题等等。要求更高一点，外观设计，人性化（适老化、智能化）等等。

  这次自上而下的老旧小区改造大工程，解决的就是“其他的毛病”，真的是房子的主要部分质量上的问题，最合适的是拆迁。虽然这次老旧小区提的是“改造提升”，但棚改这件事在局部还是有可能做的。但得等，地方政府，特别是像二三线城市，有这个财力自己启动拆迁的，真不多。

  如果棚改的“黄金时代”过去了，那么这次老旧小区改造的“风口”，需要紧紧抓住。

  杭州最近发布《杭州市老旧小区综合改造提升工作实施方案》，还确定了老旧小区改造四年行动计划，2019年试点先行，2020年全面启动，2021年全面推进。

  也就是说，到2022年底，整个杭州准备改造老旧小区约950个、1.2万幢、43万套、3300万平方米，将涉及上百万人。

  杭州吧，今年非流动人口破了千万，上百万也就是十个杭州人，有一个涉及。扣除农村，这个比例会更高。

  杭州是浙江最早出方案的，温州目前还不知道，有些地方能参照一下。当然，温州这个财力是比不上。

  2000年（含）以前建成、近5年未实施综合改造且未纳入今后5年规划征迁改造范围的住宅小区；

  2000年（不含）以后建成，但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的保障性安居工程小区也可纳入改造范围。

  据媒体报道，杭州这次老旧小区的改造是“综合改造”和“服务提升”，即完善基础设施、优化居住环境、提升服务功能、打造小区特色、强化长效管理。

  比如水电气迁改、地下管网、污水零直排、拆违复绿、消防整治、智慧安防、物业改善等基础设施方面，会进行统筹整治。

  除此以外，还会根据不同的小区，增加一些“灵活”项目：比如设置停车泊位、加装电梯、海绵设施、空间整治以及电动汽车充电等，同时努力挖掘空间，增加养老幼托等配套服务设施。

  杭州的老旧小区改造会充分尊重居民意愿。这是政府管理方式的一种改变。过去拆迁，往往是政府求着居民拆，有个别谈不拢，还要走司法途径。花了钱不说，还闹了个关系不愉快，遗患无穷。

  这次，政府的想法转过来了——变“要我改”为“我要改”。简单地说，小区业主要是不同意，那就不改了。换句话说，把改造的主动权给老百姓，同样的也让政府的角色变得更加亲和。

  按照杭州的规定——各区、县（市）政府以及管委会，于每年10月底向市建委申报本辖区下一年度老旧小区改造计划。原则上，申报项目需符合物权法规定的“双2/3”条件，且业主对改造方案（内容）的认可率达2/3。每年改造计划的具体项目，根据居民意愿可作适当调整。

  如果小区居民觉得小区需要改造，向社区提出来后，社区会进行摸底。想要改造的小区，要满足三个2/3，即全小区2/3的居民同意改造，改造范围占整个小区面积的2/3，都达到了才能申报计划，确定哪些地方要改造，制定方案，改造方案的认可率达到2/3，才能进行下一步落实实施。

  所以，那时候说，我就建议温州各小区业委会们可以主动点，温州的“头啖汤”谁能吃到，也要看业主们的“我要改”。

  老旧小区改造，居民们大多数都会比较欢迎，但钱哪里来，估计是必然的联系群众积极性的关键问题。

  杭州的做法是财政资金+居民出资。杭州的《实施方案》要求，原则上居民要出资参与本小区改造提升工作，具体通过个人出资或单位捐资、物业维修基金、小区公共收益等渠道落实；探索引入市场化、专业化的社会机构参与老旧小区的改造和后期管理。

  温州到底何时确定改？怎么改？具体时间不好说，但肯定要做。据说今年，温州会试点启动10个小区的改造。